La modificación del Plan General habilita a los ayuntamientos a establecer limitaciones de viviendas turísticas por razón de interés general.
El equipo de gobierno del Ayuntamiento de Málaga ha impulsado la modificación de Plan General (PGOU) para prohibir o limitar la implantación de nuevas viviendas turísticas en determinados barrios de la ciudad en base al diseño de una zonificación de la ciudad.
En concreto, a partir de la entrada en vigor de esta modificación de forma definitiva, habrá 43 barrios de la ciudad en los que no podrán darse de alta nuevas viviendas turísticas -son los barrios en los que las turísticas suponen más del 8% del parque residencial- y 328 en los que solo podrán darse de alta aquellas viviendas turísticas que tengan entrada y servicios independientes.
El resto de barrios (46) hasta 417 no son considerados barrios residenciales, según ha explicado la concejala delegada de Urbanismo, Carmen Casero, que ha detallado que la junta de gobierno local aprobará de forma inicial esta modificación que tendrá que ser, a su vez, validada por el Pleno y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP), tras lo cual, entrará en vigor.
La modificación del PGOU se centra en incluir una disposición adicional, de acuerdo a lo establecido en el decreto 31/2024 de la Junta y que habilita a los ayuntamientos a establecer limitaciones de viviendas turísticas por razón de interés general.
Así, esta disposición del PGOU se va a basar en la limitación de este tipo de viviendas en barrios donde ya existe un gran número y donde supone un detrimento del parque residencial de acuerdo al estudio sobre el impacto de la vivienda turística en la ciudad elaborado por Espacio Común Coop, que aporta datos hasta junio del presente año.
Impacto de la vivienda turística
El documento elaborado, que estará en constante revisión, parte de un diagnóstico de la situación. Para ello, los autores del informe proponen una zonificación de los barrios de la ciudad sobre los cuales se establecen dichas limitaciones. Con base en esto para cada uno de los barrios se propone la determinación del número máximo de viviendas que se pueden implantar.
Así, el estudio, en el que se analiza la incidencia que la vivienda de uso turístico tiene en 417 barrios de la ciudad, atendiendo al número de viviendas de este tipo que están inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía -11.559, de las que operan a través de plataformas 7.035-, arroja entre sus conclusiones que las viviendas de uso turístico (VUT) suponen casi el 75% de las plazas de alojamiento turístico ofertadas y se concentran en cuatro distritos de la ciudad, siendo los barrios del Distrito Centro los que acumulan un 65% de las mismas.
También que entre los años 2016 y 2024 las VUT se han incrementado sobre todo en aquellos ámbitos analizados que presentan mayor presión turística residencial; que las viviendas de uso turístico tienen una rentabilidad económica sensiblemente superior que el alquiler convencional; que los barrios con mayor presión turística residencial pierden mayor número de personas y hogares o crecen en menor número de estos; y que los precios de alquiler son más altos en los barrios que soportan una mayor presencia de VUT.
De igual modo, que en los ámbitos más tensionados se han superado los niveles de VUT existentes en el periodo previo a la pandemia de la Covid-19; reducción del parque de viviendas vacías hace que las viviendas de uso turístico se implanten en el parque de viviendas principales; y la incidencia en el acceso a la vivienda de los vecinos de las áreas estadísticas que soportan un mayor número de viviendas de uso turístico.
Limitaciones de viviendas de uso turístico
Con base en este estudio y sus conclusiones, se propone el establecimiento de una serie de limitaciones viviendas de uso turístico, de manera que éstas puedan implantarse en los barrios con menos presión turística y se impidan en los que existe mayor número de alojamientos turísticos.
La disposición que se va a incluir en el Plan General toma como referencia el establecimiento del número máximo de viviendas turísticas a autorizar en cada barrio como el procedente de aplicar el porcentaje del 8% sobre el número de viviendas familiares disponibles en cada barrio.
De acuerdo con esto, a partir de la publicación en el BOP de la aprobación inicial de esta modificación del PGOU, solo podrán otorgarse nuevas autorizaciones hasta alcanzar el límite máximo previsto en aquellos barrios donde no se haya agotado el número máximo de viviendas de uso turístico establecidas. Por el contrario, en aquellos barrios donde se haya llegado al límite o éste haya sido sobrepasado, no podrá otorgarse ninguna autorización nueva.
Preocupación por la Asociación de Viviendas Turísticas
La Asociación de Profesionales y Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA Pro) ha expresado su preocupación por las limitaciones anunciadas por el Ayuntamiento de Málaga en relación con las viviendas turísticas en determinados barrios de la ciudad y ha pedido “seguridad jurídica”.
El presidente AVVA Pro, Juan Cubo, ha señalado que “nuestra asociación no ha sido consultada sobre estas limitaciones y esperamos obtener una información completa sobre su aplicación”.
Para ello, el presidente de AVVA Pro ha anunciado que se reunirá con la concejala de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga el 5 de noviembre, con la intención de profundizar en la medida anunciada sobre la limitación de alta de nuevas viviendas turísticas en barrios de la capital malagueña, donde más de un 8% del total sean viviendas dedicadas a esta actividad.
La asociación manifiesta su disposición a colaborar con el Ayuntamiento de la ciudad “para trabajar conjuntamente, aportando su experiencia y conocimiento en el sector, con el objetivo de lograr un equilibrio beneficioso tanto para los turistas como para los residentes de Málaga”.
Sin embargo, enfatizan que “dichas limitaciones deben basarse en criterios claros, inequívocos y objetivos, que hayan sido debidamente publicitados antes de su aplicación”, como establece la normativa vigente.
El presidente de AVVA Pro recalca que, junto a esta publicidad, deben existir plazos adecuados para que las asociaciones y colectivos presenten sus alegaciones antes de la aprobación de cualquier medida
Desde AVVA Pro reiteran su ofrecimiento al Ayuntamiento de Málaga “para avanzar en la puesta en marcha de medidas que aseguren la viabilidad del sector en beneficio tanto de los usuarios como de la comunidad local”, concluye Juan Cubo.
