Con un total de 171 hoteles y 21.748 habitaciones transaccionados, España ocupa la segunda posición en el mundo en cuanto a inversión hotelera sólo por detrás de Estados Unidos.
La inversión hotelera en España se disparó en 2023 registrando una cifra histórica de 4.248 millones de euros, lo que sitúa a España a la cabeza de Europa y en una de las principales posiciones a nivel mundial. Los inversores institucionales fueron responsables del 75% de estas inversiones, con gran protagonismo de las operaciones de cartera y siendo Canarias y Madrid líderes en sus respectivos segmentos. Los precios medios por habitación se consolidan y se sitúan en casi 183.000 euros.
Tras superar en los dos años previos la barrera de los 3.000 millones de euros, el año 2023 ha batido todas las previsiones en inversiones inmobiliarias hoteleras en España situándose solo por detrás del año 2018, que fue un año de récord, según un Informe de Inversión elaborado por Colliers.
Los más de 4.200 millones de inversión hotelera en España han catapultado al país al primer puesto en inversión hotelera en Europa, por delante de protagonistas habituales como Reino Unido, Alemania y Francia, que durante el año pasado han visto descender fuertemente la inversión inmobiliaria, con caídas en algún caso superiores al 50% respecto a ejercicios normalizados.
Esta circunstancia, junto al enorme atractivo de España como destino de inversión hotelera, con fondos internacionales realizando megaoperaciones en el mercado, ha permitido que el país se coloque en el podio mundial de la inversión hotelera, sólo por detrás de Estados Unidos y superando a destinos tan relevantes como Japón, Australia o Canadá.
En 2023 se transaccionaron un total de 171 hoteles y 21.748 habitaciones, en comparación con los 133 hoteles y 17.754 habitaciones del año anterior. Asimismo, se realizaron 34 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel, según un Informe de Inversión hotelera elaborado por Colliers.
Durante 2023, y a pesar del entorno macroeconómico y los incrementos de tipos de interés, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación (+8,4% frente 2022).
Asimismo, se ha registrado la venta de activos ‘prime’ como el Mandarin Oriental de Barcelona o el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid, que han superado la marca de 1 millón de euros por habitación.
Protagonismo de las operaciones de porfolio
Las operaciones de cartera han sido las protagonistas de 2023, sumando las tres más relevantes cerca de 2.000 millones de euros de inversión. En total, las 11 operaciones registradas el año pasado abarcaron 110 activos hoteleros y 14.320 habitaciones, representando una inversión total de 2.615 millones de euros. Este monto equivale al 62% del volumen total y refleja un impresionante aumento del 94% en comparación con 2022.
Las transacciones materializadas han tenido su origen en contextos muy diferentes, inversión en vehículos consolidados, creación de otros nuevos, o rotación de carteras, entre otros. La operación más importante ha sido la toma de una participación del 35% en HI Partners, vehículo de inversión hotelera de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, con 60 activos incluidos en el porfolio.
Además, destacan la adquisición por parte de ADIA y Meliá de la cartera Equity Inmuebles (17 hoteles y más de 2.500 habitaciones); el vehículo de Banca March, Morfeo Hoteles, haciéndose con una participación en un portfolio de tres activos pertenecientes a Starwood Capital y la venta, asesorada por Colliers, del complejo Marina d'Or a un consorcio formado por Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes.
Canarias y Madrid, líderes en sus segmentos
En 2023 se observa una tendencia continuista en la preferencia de los inversores por los activos vacacionales, concentrando el 65% del volumen invertido en el total del año.
A nivel vacacional, Canarias se hace con el papel protagonista, registrando 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros (28% del total invertido). El archipiélago balear se sitúa en segundo puesto en el ranking nacional también con 39 operaciones pero con un importe de 796 millones de euros. En ambos archipiélagos, la cifra de inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, involucrando 27 activos en Canarias y 19 en Baleares.
Madrid, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, lidera la inversión hotelera en el segmento urbano y concentra un 14% del volumen total invertido en nuestro país.
La cifra ha estado positivamente influenciada por la compra de la cartera Equity Inmuebles y también destacan transacciones de activos individuales como la compra del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el 'family office' de Jon Riberas (Gestamp), la venta por parte de HI Partners a Limestone Capital del Axel Hotel Madrid o la venta por parte de Mazabi, en una operación asesorada por Colliers, del L&H Gran Vía Selection.
Barcelona, por su parte, destaca en 2023 por haber duplicado su volumen de inversión respecto a 2022, registrando 11 operaciones por un total de 582 millones de euros y anotando las dos mayores operaciones de activo individual registradas este año en el mercado: la adquisición del Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan, así como la compra por Blasson y AXA IM del Hotel Sofía.
La provincia de Málaga, con 560 millones de euros, ha cosechado un buen ejercicio gracias, principalmente, al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. Además de la operación de GIC (que incluye siete hoteles en la provincia) y de Equity Inmuebles (Meliá Marbella Banús y Sol Guadalmar), destacan la adquisición por parte de Meridia Capital del Hotel Molina Lario; la compra por parte de la cadena Catalonia de dos hoteles que operaba en Ronda propiedad de Unicaja o la adjudicación por parte de Blue Sea Hotels, controlada por el fondo Portobello Capital, del Hotel Royal Al-Andalus.
El capital extranjero, protagonista
Los inversores internacionales han acaparado el grueso de la inversión hotelera el pasado año en España realizando transacciones por valor de 3.188 millones de euros, equivalente al 75% del volumen total anual.
El informe de Colliers también destaca el papel clave y dinamizador de los inversores nacionales, que han sido los protagonistas del mayor número de operaciones, 81 de las 107 (76%) transacciones cerradas, por un valor de 1.061 millones de euros. Dentro de este grupo destacan inversores como Banca March, Meridia Capital, Gestamp, Guidebridge, Magic Costa Blanca o Grupotel.
